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Cuando dar liquidez a un mercado está feo, los ibuyer

Todos sabemos que el mercado inmobiliario es poco líquido, y en general, poco eficiente. Esto ocurre por la propia naturaleza de los bienes, las trabas burocráticas, pero también por la escasa información que tradicionalmente ha existido en el mercado.

Algunas startups llevan tiempo intentando eliminar fricciones en el mercado, primero mejorando la información disponible, y ahora con modelos de negocio innovadores (y arriesgados) para mejorar la liquidez. Sin embargo, parece que hay gente que piensa que esto es malo.

De todo esto hablamos en este technobits de Capital Radio con Luis Vicente Muñoz:

https://resbla.com/wp-content/uploads/2021/10/proptech.mp3?_=1

 

Cómo decíamos antes, el mercado inmobiliario siempre se ha considerado uno de los mercados con menos liquidez. Sus activos no se pueden mover (inmobiliario), suelen tener tiempos largos de venta, su venta tiene muchas trabas burocráticas, son grandes inversiones que exigen también respaldo financiero, y además es un mercado en el que la información no fluye libremente. Lo cual también le hace poco eficiente.

Además lo que se vende en el mercado inmobiliario está lejos de ser estándar lo cual añade más complicaciones. Con esas características, no es de extrañar que haya atraído a muchas startups para intentar solucionar estos puntos de fricción, empresas que se las engloba en la categoría de proptech.

Inicialmente, lo que podríamos llamar Primera Ola del proptech, vimos empresas que pasaron a hacer digitalmente lo que se había hecho tradicionalmente en el sector. Aquí vimos nacer las primeras startups que originalmente eran portales de compraventa inmobiliaria más o menos sofisticados. Un ejemplo de este tipo de empresas aquí en España sería idealista que se fundó en el año 2000.

En una Segunda Ola empezaron a aparecer muchos servicios digitales en todas las áreas del mercado inmobiliario, pero centrándonos en el tema de este post (y simplificando muchísimo), aquí vimos una explosión en startups que se dedicaban a generar (e intentar monetizar) datos de mercado. Para las que empezaron como portales inmobiliarios el paso era obvio, de hecho no es difícil oír a la gente de idealista hoy en día hablar de datos que de cualquier otra cosa. Pero también nacieron startups centradas en la visualización, o por supuesto en convertir esos datos en decisiones.

Y podríamos definir la Tercera Ola del proptech (en la actualidad) cómo aquella en la que a través de modelos de negocio innovadores para el sector y basándose en la Inteligencia Artificial y la cantidad de datos existentes, se lanzan a solucionar fricciones muy concretas del mercado. Para este post nos centraremos en aquellas que están intentando dar liquidez al mercado de compraventa, pero las hay en alquiler, servicios profesionales, etc… En esta Tercera Ola, muchas empresas han intentado ser los que hagan parte del proceso que de otra forma lo harían los usuarios para conseguir eficiencias.

En principio, parecería que este tipo de startups que intentan aportar soluciones que al final significan más liquidez y eficiencia a un mercado que no es ni una cosa ni otra deberían ser bienvenidas. En teoría, normalmente poca liquidez y eficiencia significa mayor precio.

En España empresas cómo idealista se han convertido en la bicha, objetivo de muchos por la situación del mercado. Cierto es que hace ya casi dos años la CNMC abrió un expediente sancionador a empresas del sector, incluyendo a idealista, pero seguimos sin noticias sobre qué ha pasado con ese expediente.

Lo que sí que ha pasado es que hay mucha gente que ha asumido el discurso de que idealista contribuye al alza de precios. Es habitual verlo en redes sociales, pero también en algunos medios de comunicación. El único argumento sólido que se suele encontrar es que la información de este tipo de portales es la que se suele utilizar para que nuevos oferentes fijen el precio, y que por lo tanto se genera una especie de bola que sube los precios.

Claro que el argumento funciona también se podría haber utilizado cuando se desplomaron los precios de alquiler durante la crisis, pero es que además refuerza la idea de que aún hacen falta más datos para mejorar la eficiencia del mercado. Pero personalmente creo que es cómo acusar a la AEMET de que llueve mucho.

En EEUU están viviendo algo parecido. El precio de la vivienda allí, sólo este año, ha crecido un 20%. Y allí, han surgido unas cuantas empresas (algunas que han evolucionado de ser portales inmobiliarios) que se dedican a un modelo de negocio innovador (y arriesgado) en el sector.

Teniendo en cuenta la cantidad de datos que tienen y su confianza en que sus algoritmos de valoración de inmuebles, se dedican a hacer ofertas a la gente que quiere vender una casa, ofertas que son capaces de hacer firme en cuestión de días. Después, limpian y arreglan la vivienda, y la vuelven a poner en el mercado directamente. Este modelo de negocio lo llaman iBuyer (de instantáneo).

Este modelo de negocio tiene bastante riesgos y exige de un músculo financiero muy importante. Una de las más activas con este modelo, Zillow, tiene una capitalización de alrededor de 25000 millones de dólares.

Precisamente Zillow anunció la semana pasada que ponía en pausa su programa de iBuyer. La razón oficial es que son incapaces de encontrar la mano de obra necesaria para la limpieza y la reparación de las viviendas que compran. Sin embargo, otros creen ver el inicio del fin de la burbuja inmobiliaria en EEUU con este parón de Zillow.

La realidad, es que incluso con este mercado tremendamente alcista, no parece que los iBuyers estén ganando dinero, muy al contrario. Esto no ha evitado las críticas contra el modelo y las acusaciones de manipular el mercado. En EEUU, este vídeo de un agente inmobiliario se ha hecho viral.

En este artículo se entra en mucho detalle sobre la escala de las operaciones de Zillow respondiendo a ese vídeo. Este también es una lectura interesante para ver más puntos de vista (incluidos los comentarios).

En España tenemos algún ejemplo de iBuyer, pero su escala es muy pequeña cómo para tener la suficiente visibilidad para atraer críticas. Aunque estoy seguro que les podría caer un buen chaparrón.

No hay que ser un anarcocapitalista para pensar que cualquier cosa que ayude a que un mercado sea más líquido y eficiente son buenas noticias para el consumidor. Tiempos extraños los que vivimos en los que cualquier cosa asociada a mercado tiene enseguida connotaciones negativas.

@resbla

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